În ediția din 9 septembrie 2008 a The Wall Street Journal, pe măsură ce cunoștințele despre criza financiară globală se extindeau și se adânceau, am prezis că dintre nenumăratele procese intentate de cumpărătorii imobiliari în speranța de a-și recupera depozitele inițiale de preconstrucție, printre cei cu cea mai mare probabilitate de succes au fost scenarii în care dezvoltatorul nu a reușit să livreze proiectul la timp.
Deși nu există o modalitate sigură de a testa această prognoză, am impresia că, în cea mai mare parte, se dovedește adevărată. Luați, de exemplu, o opinie recentă din Al unsprezecelea circuit — cea mai înaltă instanță federală de apel cu jurisdicție în Florida și una care a contribuit la stabilirea tonului pentru ultimul val de litigii imobiliare. În Harvey v. Lake Buena Vista Resort, LLC, 2009 WL 19340 (11th Cir. 5 ianuarie 2009), al unsprezecelea circuit a menținut ordinul instanței inferioare de rambursare a depozitelor plătite pentru achiziționarea unui condominiu din Orlando, constatând că dezvoltatorul a încălcat contractul de cumpărare prin nerespectarea unitate în timp util. În special, al unsprezecelea circuit a lăsat dezvoltatorului zero spațiu pentru abateri de la programul de construcție promis pe doi ani. În timp ce dezvoltatorul a obținut un certificat de ocupare la doar cinci zile după termenul de doi ani, instanța a reținut că acest lucru a fost prea târziu din drept, chiar dacă inculpatul a mărturisit că cele cinci zile suplimentare au fost atribuite unei chestiuni din afara sa. control –procesarea neobișnuit de lentă a unei autorizații rutiere necesare.
În mod grăitor, pentru a ajunge la concluzia sa, al unsprezecelea circuit a ocolit o altă problemă asupra căreia cumpărătorii au prevalat în instanța inferioară – și anume, dacă dezvoltatorul a încălcat dispozițiile de dezvăluire ale Actului federal de divulgare completă a vânzărilor de terenuri interstatale (ILSA). să înregistreze apartamentul la Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană din SUA (HUD) și să furnizeze un raport federal privind proprietatea cumpărătorilor. După cum am scris anterior, instanțele federale au fost considerabil reticente în a se pronunța în favoarea cumpărătorilor cu privire la pretențiile formulate în temeiul ILSA, încălcări ale cărora sunt adesea văzute ca hipertehnice și imateriale în cazurile în care un proiect este livrat altfel conform promisiunilor declarate ale dezvoltatorului.
În schimb, este ușor de înțeles de ce instanțele ar putea avea mai multă simpatie față de cumpărători în cazurile în care construcția a fost amânată în mod nejustificat. Calculul este simplu: cu cât o clădire rămâne neterminată mai mult timp, cu atât depozitele unui cumpărător vor fi legate mai mult timp într-un proiect nelocuibil și de nevânzare. Și în fiecare zi piața imobiliară rămâne înfundată într-o criză istorică nu face decât să exacerbeze dezavantajul cumpărătorului. Erupția recentă, dar nesurprinzătoare, de acțiuni de executare silită a creditorilor împotriva dezvoltatorilor spune o poveste generală despre constructori fără fonduri pentru a plăti împrumuturile, contractorii sau subcontractanții. Acest lucru înseamnă că numeroasele proiecte încă nefinalizate din întreaga țară vor rata termenele de finalizare stabilite prin contract – dacă vor fi finalizate, adică.
Ca aspect practic, acei cumpărători cu potențiale cereri de întârziere a construcției care au decis că nu au răbdarea lui Iov sunt sfătuiți să-și afirme pretențiile legale cât mai repede și hotărât posibil. În timp ce întârzierea construcției poate fi o cale către rezilierea cu succes a unui contract de cumpărare, în general, cu cât se așteaptă mai mult pentru a intra în acțiune în justiție, cu atât este mai mare șansa ca dezvoltatorul să poată argumenta că cumpărătorul — prin propria întârziere. — a renunțat la orice pretenție legală.