Începând cu 2013, a existat o creștere a vânzătorilor care vând proprietăți în avans și le înregistrează în cadrul serviciilor de listări multiple (MLS). Core Logic a raportat că în 2013, 53% dintre tranzacțiile imobiliare efectuate în SUA nu erau listate pe MLS. Majoritatea vânzătorilor nu dețin o licență imobiliară și nu au permisiunea de a utiliza MLS – portalul standard de listare pentru un agent imobiliar autorizat. Deși agenții cumpărătorului sunt dispuși să lucreze cu listări de vânzare de către proprietar (FSBO), nu le este permis să ofere vânzătorului niciun sfat sau acces la marketing.
Vânzătorii care doresc să listeze un FSBO pot pierde zeci de mii de dolari în valoarea reală de piață a unei proprietăți, mai ales dacă listează proprietăți fără o evaluare actualizată sau o cercetare de piață actuală. Adesea, un vânzător va lista un FSBO pe baza prețului de vânzare al casei unui vecin, care poate fi sau nu cea mai bună alegere pentru o proprietate comparabilă. Un agent imobiliar local listează continuu proprietăți în zona lor regională de vânzare și este cel mai potrivit pentru a oferi o comparație de piață în cartierele pe care le acoperă. Amintiți-vă, evaluările fiscale, deși sunt ușor disponibile, nu sunt cel mai bun instrument pentru a măsura adevărata valoare de piață a unei proprietăți la un moment dat.
O nuanță despre vânzările FSBO care ar trebui să le ofere vânzătorilor o pauză este faptul că agentul unui cumpărător cu experiență poate deține avantajul într-o tranzacție imobiliară FSBO. De ce? Este posibil ca vânzătorul să nu fie familiarizat cu legile de stat și codurile fiduciare și/sau ramificațiile problemelor contractuale care apar în timpul negocierilor. Chiar și în cazul în care un avocat creează un contract imobiliar asupra unei proprietăți, rezultatul final al unei vânzări imobiliare de vânzare de către proprietar (FSBO) poate fi blocat din cauza unei varietăți de probleme. AGENȚII Imobiliari cu experiență știu cum să ocolească rapid aceste blocaje și să mențină o tranzacție cu proprietate pe calea normală.
FSBO nu este egal cu potențialul de publicitate al unui agent imobiliar
Lucrul cu un REALTOR profesionist merită comisionul în aceste circumstanțe. Un FSBO are o oportunitate limitată de marketing, devenind din ce în ce mai mult dependent de site-urile portalului web imobiliar, cum ar fi Zillow.com. Cu un agent experimentat, penetrarea publicității pentru o proprietate este mult mai mare. De exemplu, îmi listez proprietățile de vânzare în Williamsburg, Virginia, pe patru site-uri web MLS. Acest lucru oferă vânzătorilor mei și o zonă extinsă de acoperire, astfel încât alți agenți să poată vedea lista, iar cumpărătorii de pe MLS să o poată vedea, de asemenea. Listările mele MLS sunt, de asemenea, republicate pe Realtor.com, care este deținut de Asociația Națională a Agenților Imobiliari și este, de asemenea, un site web de renume în industrie.
Brokerul meu, Coldwell Banker Traditions, are și un mecanism de listare pe site-ul său local, unde proprietățile clienților mei primesc o vizibilitate excelentă. Nu toți agenții imobiliari listează proprietăți atât pe Web, așa că verificați cu agenți imobiliari individuali și cereți-le informații specifice despre publicitatea oferită pentru listările clienților prin MLS și alte locații de pe Web.
Există și alte dezavantaje la listarea proprietăților fără agent. Dacă proprietarul se întâmplă să piardă o expoziție cu un potențial cumpărător, el sau ea poate pierde oportunitatea de a vinde o proprietate cu totul. Pentru vânzările de proprietăți imobiliare pe teritoriul meu, Virginia de Sud-Est, unui proprietar nu i se permite să folosească formele legale create de Asociația Virginia pentru Agenții Imobiliari (VAR), decât dacă sunt licențiați. Formularele imobiliare sunt în mod oficial protejate prin drepturi de autor de către VAR și sancționate pentru utilizare numai de către membru. Acest lucru pune vânzătorul într-un alt dezavantaj distinct în tranzacție. Crearea din nou a formelor juridice nu este doar consumatoare de timp, ci poate crește costurile pentru un avocat.
Pe lângă unele dintre avantajele mai evidente ale listei cu un agent imobiliar autorizat, există și o concepție greșită comună că utilizarea unui avocat imobiliar va economisi bani față de comisioanele agenților plătitori. Vânzătorul mai trebuie să plătească comisioane agentului cumpărătorilor (care variază în funcție de stat și tipul tranzacției imobiliare). Toate contractele de vânzare FSBO trebuie să fie create și finalizate cu un avocat. Procesul de vânzare presupune ca cumpărătorul să citească contractul și să facă modificări. Avocatul revizuiește contractul în mod corespunzător și acesta este prezentat la închidere. Avocații din Virginia taxează mult mai mult pentru a crea un contract original (din experiența mea) decât comisionul din partea vânzătorului – în majoritatea cazurilor. Vânzătorii care doresc să meargă singuri ar trebui să ia în considerare în mod serios onorariile avocatului pot fi mai scumpe și sunt în mare parte imprevizibile, în funcție de numărul de forme legale necesare, durata negocierilor și cerințele contractuale suplimentare.
Vânzătorii trebuie să renunțe la FSBO și să devină inteligenți pe o piață imobiliară care este cu siguranță în mișcare în multe regiuni din SUA Prețurile sunt în tendințe mai ridicate pe piața din 2014, iar stocurile sunt scăzute pe multe piețe. Prin urmare, vânzătorii trebuie să aibă acum sfaturi de specialitate cu privire la stabilirea prețurilor imobiliarelor la valoarea de piață actuală – mai mult ca niciodată. Pe lângă potențiala pierdere de profit din vânzarea casei, vânzătorul se poate confrunta cu ușurință cu probleme legale și contractuale care nu pot fi rezolvate rapid. Mai rău încă, aceste chestiuni pot fi soluționate prea târziu pentru a respecta limitele de timp pentru anumite împrumuturi, cum ar fi FHA și USDA. Dacă vânzătorul nu știe ce face și termenele nu sunt respectate, acest lucru poate determina cumpărătorul să renunțe la un împrumut. La rândul său, proprietatea pierde un cumpărător bun și timp prețios pe piață.
Fiți înțelepți și nu vă implicați în afaceri riscante – enumerați o proprietate în afara MLS sau fără un agent autorizat. Cel mai bine este să aveți reprezentarea unui agent autorizat din mai multe motive. Principalele motive sunt: vânzătorul va avea sfaturi de specialitate, cel mai probabil va vinde proprietatea mai devreme și proprietatea va avea un preț corect de piață. Spune nu lui FSBO. În schimb, căutați un profesionist imobiliar capabil în regiunea dvs. pentru a vă liniști.