Tehnica Toți banii jos
Deci, cum funcționează tehnica de reducere a tuturor banilor prin achiziționarea unei case cu numerar? În primul rând, permiteți-mi să repet că într-adevăr nu aveam numerar, dar aveam o sumă semnificativă de capitaluri proprii de la casa lui Terry și mai multe case pe care le deținem împreună pentru a-mi oferi un avans substanțial în numerar. Băncile și companiile ipotecare deopotrivă vor accepta bani dintr-o linie de credit cu capital propriu ca numerar pentru a cumpăra o casă. Cel puțin au făcut-o în 1997, conform orientărilor financiare ale zilei. Ceea ce trebuie să vă amintiți despre credite ipotecare și creditare este că liniile directoare se schimbă constant, așa că această tehnică pe care am folosit-o în 1997 poate sau nu poate fi folosită în viitor. Dacă este sau nu poate fi folosit din nou, nu contează cu adevărat pentru mine, deoarece cred că va exista întotdeauna o modalitate de a cumpăra imobiliare cu bani limitati mai devreme sau mai târziu. Va exista întotdeauna o tehnică de achiziție a proprietăților imobiliare, dar nu sunt complet sigur cum se va face asta în viitor.
Am început să cumpăr case în secțiunea Mayfair din Philadelphia, cu prețuri cuprinse între 30.000 și 40.000 USD per casă. Aș cumpăra o casă cu trei dormitoare și o baie la etajul doi, cu bucătărie, sufragerie și living la primul etaj și un subsol. Ceea ce numim o casă rând în Philadelphia ar consta dintr-o verandă în față și o curte din spate de lățimea casei. Majoritatea caselor rânduri din Philadelphia au mai puțin de douăzeci și doi de picioare lățime. Pentru aceia dintre voi care nu sunteți din Philadelphia și nu vă puteți imagina cum arată o casă din Philadelphia, vă sugerez să urmăriți filmul Rocky. Douăzeci și două de case de fiecare parte a fiecărui bloc vă vor testa cu adevărat capacitatea de a fi vecin. Lucrurile care de obicei vor provoca o ceartă cu vecinii tăi din Philadelphia provin adesea din parcare, zgomotul pe care îl fac copiii tăi, locul în care îți lași coșurile de gunoi, petreceri și aspectul casei tale.
În 1998, prietena mea și cu mine ne-am mutat împreună și în suburbiile Philadelphiei numite Warminster. După ce locuiam pe o stradă din Tacony, la fel ca și Rocky, așteptam cu nerăbdare să am spațiu între casa mea și vecinul meu de alături. I-am spus lui Terry să nu se gândească nici măcar să vorbească cu oamenii care locuiau alături de noi. I-am spus că dacă unul dintre ei vine cu o prăjitură cu fructe, o voi lua și o voi arunca ca pe un fotbal chiar în curtea lor. Cred că sufeream de sindromul Philadelphia row home. Noii mei vecini din Warminster s-au dovedit a fi oameni minunați, dar mi-au trebuit optsprezece luni până să fiu dispus să învăț asta.
Așa că tocmai ți-ai cumpărat casa la rând cu 35.000 de dolari în Mayfair și, după 2.000 de dolari în costuri de închidere și 5.000 de dolari în costuri de reparații, te găsești un chiriaș bun care dorește să închirieze casa. După ce ați închiriat casa cu un flux de numerar pozitiv de 200 USD pe lună, acum aveți o datorie restantă de 42.000 USD pe linia de credit pentru capitalul propriu care va trebui achitată. Când am cumpărat casa, nu am primit un credit ipotecar, deoarece tocmai mi-am cumpărat o casă pentru bani, așa cum se spune în afacere. Toți banii pe care i-am cheltuit pe această casă au fost cheltuiți din linia de credit de capital propriu.
Mișcarea acum este să vă plătiți linia de credit pentru capital propriu, astfel încât să o puteți face din nou. Acum mergem la o bancă cu proprietatea dvs. reparată și spunem departamentului de credit ipotecar că doriți să faceți o refinanțare a investiției dvs. imobiliare. Vă ajută să explicați că cartierul în care vă cumpărați proprietatea ar trebui să aibă o gamă mai largă de prețuri, așa cum a făcut cartierul Mayfair la mijlocul anilor 90. Prețul caselor din Mayfair este destul de neobișnuit, deoarece ați vedea o diferență de 3000 USD în valoarea caselor de la un bloc la altul. Acest lucru a fost important atunci când facem o refinanțare de încasare, deoarece este destul de ușor pentru bancă să vadă că tocmai mi-am cumpărat proprietatea pentru 35.000 USD, indiferent de faptul că am făcut multe reparații. Aș putea justifica faptul că am cheltuit mai mulți bani pe casa mea pentru a o repara și, punând un chiriaș, acum era o imobiliară profitabilă din punct de vedere investițional.
Dacă aș fi avut noroc, cum aș fi depășit de multe ori acest sistem de cumpărare a caselor în Mayfair, iar evaluatorul ar folosi casele aflate la un bloc sau două distanță și ar reveni cu o evaluare de 45.000 de dolari. Pe atunci existau programe care permiteau unui investitor să cumpere o casă cu 10 la sută în jos sau lăsată în capitaluri proprii făcând o refinanțare de 90 la sută, dându-mi înapoi aproximativ 40.500 de dolari. Folosirea acestei tehnici mi-a permis să recuperez cei mai mulți bani pe care i-am pus pe proprietate. Practic, am plătit doar 1.500 USD pentru această casă nouă. De ce companiile ipotecare și evaluatorii mi-au tot dat numerele pe care le doream? Presupun pentru că au vrut afacerea. I-aș spune băncii doar că am nevoie de asta ca să vină la 45.000 de dolari sau doar o păstrez finanțată așa cum este. Întotdeauna păreau să-mi ofere ceea ce îmi doream în rațiune.
Tot acest proces a durat trei-patru luni, timp în care poate am economisit câteva mii de dolari. Între banii pe care i-am economisit de la locul meu de muncă și investițiile și refinanțarea încasărilor, mi-am reînnoit majoritatea sau toate fondurile din linia mea de credit de capital propriu, care acum a revenit aproape la zero pentru a începe din nou procesul. Și exact asta am intenționat să fac. Am folosit acest sistem pentru a cumpăra patru până la șase case pe an folosind aceiași bani pentru a cumpăra acasă după casă după casă din nou și din nou. În realitate, tehnica este o tehnică fără bani sau jos. În acel moment, poate aveam 60.000 USD în fonduri disponibile pentru a cumpăra case de pe HELOC, așa că aș cumpăra o casă și apoi aș completa banii. A fost o tehnică grozavă care era legală și mi-am putut vedea visul de a fi un investitor imobiliar cu normă întreagă ajungând la o eventuală realitate, deși nu eram încă acolo.
În anii 1995 până în 2002, piața imobiliară din Philadelphia a înregistrat creșteri treptate de poate 6 la sută pe măsură ce a trecut în fiecare an. Am început să îmi urmăresc valoarea netă, care era 100% capital propriu, ceea ce înseamnă că nu aveam alte forme de investiții de care să mă uit atunci când îmi calculez valoarea netă. În general, primii cinci ani ai carierei mele imobiliare nu au mers bine din cauza deciziilor proaste pe care le-am luat în achiziționarea de clădiri și a scăderii pieței. În plus, lipsa mea de cunoștințe și experiență în reparații a făcut ca acesta să fie dificil. Nici cei doi cinci ani din cariera mea imobiliară pe care tocmai i-am terminat de explicat nu au făcut prea mulți bani. M-am întreținut în primul rând prin cariera mea de vânzător, dar am putut vedea cu siguranță scrisul pe perete că, pe drum, imobiliare va fi concertul meu cu normă întreagă.
Profesionisti imobiliari din America
Dețin o clădire de birouri care are ca chiriaș o companie imobiliară numită Realty Professionals of America. Compania are un plan grozav în care un agent nou primește 75 la sută din comision, iar brokerul primește doar 25 la sută. Dacă nu știți, aceasta este o afacere destul de bună, mai ales pentru un agent imobiliar nou. Compania oferă, de asemenea, o taxă de sponsorizare de 5% agentului care îi sponsorizează pentru fiecare tranzacție pe care o fac. Dacă aduceți o persoană care este agent imobiliar la compania pe care ați sponsorizat-o, brokerul vă va plăti o sponsorizare de 5% din partea brokerului, astfel încât noul agent imobiliar pe care l-ați sponsorizat să poată câștiga în continuare comisioane de 75%. Pe lângă cele de mai sus, Realty Professionals of America oferă să mărească comisionul agentului imobiliar cu 5 la sută după atingerea unor valori de referință pentru comisioane cumulate, până la maximum 90 la sută. Odată atins un punct de referință al comisionului, rata comisionului unui agent este redusă doar dacă comisioanele din anul următor nu ating o sumă de referință mai mică. În prezent, păstrez 85% din comisioanele din toate ofertele mele; plus că primesc cecuri de sponsorizare de 5 la sută din comisioanele pe care le câștigă agenții pe care i-am sponsorizat. Dacă doriți să aflați mai multe despre sponsorizarea în planul minunat al Realty Professionals of America, vă rugăm să mă sunați direct la 267-988-2000.
Obținerea licenței mele imobiliare
Unul dintre lucrurile pe care le-am făcut în vara lui 2005, după ce mi-am părăsit slujba cu normă întreagă, a fost să fac planuri pentru a-mi obține licența imobiliară. Obținerea licenței mele imobiliare a fost ceva ce mi-am dorit întotdeauna să fac, dar nu părea că nu am timp să o fac. Sunt sigur că ai auzit această scuză de o mie de ori. Oamenii spun mereu că vor face ceva îndată ce vor găsi timp să o facă, dar nu par să găsească niciodată timp, nu-i așa? Încerc să nu mă las să-mi dau scuze pentru nimic. Așa că m-am hotărât înainte de a-mi părăsi slujba cu normă întreagă că unul dintre primele lucruri pe care le-aș face ar fi să-mi iau licența imobiliară. M-am înscris la o școală numită American Real Estate Institute pentru un program de două săptămâni cu normă întreagă pentru a obține licența de a vinde proprietăți imobiliare în statul Pennsylvania. Doi tipi grozavi cu o lume de experiență au predat cursul și mi-a plăcut timpul petrecut acolo. Imediat după finalizarea cursului la American Real Estate Institute, am rezervat următoarea zi disponibilă oferită de stat pentru a susține examenul de stat. Sfatul profesorilor mei de a susține examenul imediat după curs s-a dovedit a fi o sugestie excelentă. Am trecut cu brio examenul și de atunci mi-am folosit licența de multe ori pentru a cumpăra imobile și a reduce cheltuielile. Dacă urmează să fii un investitor imobiliar cu normă întreagă sau un investitor imobiliar comercial, atunci aproape că trebuie să obții o licență. Deși cunosc câțiva oameni care nu cred asta, sunt convins că este singura cale.
Am lucrat la o afacere de 3 milioane de dolari în care comisionul pentru agentul imobiliar al cumpărătorului era de 75.000 de dolari. Până la momentul în care brokerul meu a luat o acțiune, am primit un comision de 63.000 USD numai pentru acea afacere. Cu costul mediu pe an de a fi agent imobiliar care rulează aproximativ 1200 de dolari pe an, această singură afacere ar fi plătit pentru licența mea imobiliară timp de cincizeci și trei de ani. Ca să nu mai vorbim de toate celelalte beneficii marginale, cum ar fi accesul la serviciul de listări multiple oferit prea multor agenți imobiliari din această țară. Deși există și alte modalități de a obține acces la serviciile de listare multiple sau la un alt program similar cu acesta, o licență imobiliară este o modalitate excelentă de a merge.
Unele dintre aspectele negative pe care le aud de nenumărate ori despre a avea licența imobiliară este faptul că trebuie să dezvăluiți că sunteți agent imobiliar atunci când cumpărați o casă dacă vă reprezentați. Poate că îmi scapa ceva, dar nu văd deloc acest lucru ca pe un negativ. Dacă ești priceput în arta negocierii, este doar un alt obstacol cu care trebuie să te confrunți. Presupun că ai putea ajunge într-un proces în care o instanță ar putea presupune că, pentru că ești agent imobiliar, ar trebui să știi toate aceste lucruri. Nu-mi petrec viața îngrijorându-mă pentru milioanele de moduri în care pot fi dat în judecată, la fel de mult decât îmi fac griji că voi fi lovit de o mașină de fiecare dată când trec strada.