În urmă cu patru ani și jumătate, o entitate corporativă recent formată a achiziționat un complex de locuințe cu venituri mici cu 264 de apartamente în Phoenix. Proprietatea a primit peste 4 milioane de dolari în credite fiscale federale și, în schimb, trebuia să rămână accesibilă de zeci de ani.
Compania a folosit apoi o lacună legală care a eliminat protecțiile la accesibilitate din apartamente. Manevra pare să fi fost profitabilă pentru companie, care a cumpărat proprietatea pentru sub 20 de milioane de dolari și a aruncat -o doi ani mai târziu pentru 63 de milioane de dolari. Astăzi, chiriile publicitate au crescut cu aproximativ 50%.
Povești similare se joacă în toată țara de ani buni, deoarece dezvoltatorii și investitorii imobiliari profită de o secțiune obscură a codului fiscal cunoscut sub numele de „contractul calificat”. Permite proprietarilor de proprietăți de închiriere cu venituri mici, care au primit credite fiscale generoase pentru a ridica chiriile mult mai devreme decât cererea de obicei.
În consecință, aproximativ 115.000 de apartamente din Statele Unite au pierdut restricții de chirie, conform unei estimări. Experții spun că aceste conversii agravează deficitul națiunii de locuințe accesibile, ceea ce s -a intensificat în ultimii ani. Un raport a concluzionat recent că țara are cu aproape 5 milioane de unități de locuit mai puține decât are nevoie. Problema este cea mai acută pentru cei cu venituri mici.
Lacunea a rămas deschisă timp de zeci de ani, în ciuda unui acord pe scară largă între autoritățile de reglementare și avocații cu privire la vătămarea sa. Eforturile congresului de abrogare a dispoziției au eșuat – cel mai recent în 2023 – deși reformele de stat și -au redus efectele. Președintele Donald Trump s-a angajat să reducă costurile pentru locuințe, dar unii avocați pentru reformă sunt sceptici că administrația sa sau un congres controlat de republican vor lovi un statut care poate fi profitabil pentru industria imobiliară. (Casa Albă nu a răspuns la o cerere de comentariu.)
„Avem o criză de locuințe la prețuri accesibile aproape peste tot în țară”, a spus Robert Rozen, un fost asistent al Senatului care a ajutat la elaborarea prevederii și acum solicită abrogarea acesteia. „Nu ne putem permite să pierdem unități mai accesibile, în special ca urmare a unei lacune din lege.”
Ce urmărim
În timpul celei de -a doua președinții a lui Donald Trump, ProPublica se va concentra pe zonele cele mai care au nevoie de control. Iată câteva dintre problemele pe care le vor urmări reporterii noștri – și cum să ia legătura cu ei în siguranță.
Încercăm ceva nou. A fost util?
Statutul face parte din legea care definește creditul de impozit pe locuințe cu venituri mici, care a devenit principalul catalizator pentru noi locuințe de închiriere la prețuri accesibile din țară. Programul oferă dezvoltatorilor o subvenție fiscală în valoare de milioane de dolari în schimbul menținerii unităților la prețuri accesibile și închirierii lor doar pentru chiriași săraci și muncitori. De obicei, aceasta este gospodăriile care fac sub 60% din veniturile mediane din zonă. Pentru ca o familie de trei să se califice în Phoenix anul trecut, ar fi trebuit să facă 55.560 de dolari sau mai puțin.
Se presupune că restricțiile de chirii și venituri durează cel puțin 30 de ani. Dar, după doar 14 ani, proprietarii de proprietăți pot cere statelor lor să găsească cumpărători. Această clauză de renunțare a fost menită să ofere investitorilor prudenți o ieșire timpurie din program, păstrând în același timp protecțiile la accesibilitate asupra proprietăților. Dar a inclus un defect critic neintenționat: statele pot vinde doar la prețuri stabilite de o formulă care supraevaluează aproape întotdeauna proprietățile. Drept urmare, cumpărătorii sunt rareori găsiți. Dacă statele nu pot găsi cumpărători într -un an, proprietarii sunt liberi să crească chirii pe unități vacante și, câțiva ani mai târziu, și la chiriașii existenți.
„În mod evident, a fost o greșeală să includem acest lucru în lege”, a spus Rozen, acum un avocat specializat în locuințe accesibile. „Nu știam ce făceam când am construit formula de cumpărare.”
Beneficiarii acestei manevre sunt adesea protejați de viziunea publică. Proprietatea Arizona, numită anterior Sombra Apartments, a fost aruncată de o companie de răspundere limitată Delaware care a fost încorporată sub numele de Sombra Apartments LLC cu puțin timp înainte de achiziție și are o mică amprentă online. Printr -o solicitare de înregistrări publice, ProPublica a primit cererea care a declanșat pierderea protecțiilor la accesibilitate, care arată că LLC a fost controlată de o firmă de investiții imobiliare din Scottsdale, Arizona, numită Renue Properties. Site -ul lui Renue spune că compania este specializată în „achiziția și întinerirea proprietăților multifamiliale subperformante” și a generat un randament mediu de 81%. Michael Christiansen, al cărui profil LinkedIn îl listează ca CEO al lui Renue la momentul tranzacțiilor, nu a răspuns la cererile de comentarii. (Peste 5.700 de unități cu venituri mici din stat au pierdut protecții la accesibilitate prin aceeași metodă de renunțare, potrivit unui raport din Republica Arizona din 2023)
Unele companii care exploatează lacunele par să fi făcut acest lucru cu asistența indirectă a lui Fannie Mae și Freddie Mac. Întreprinderile sponsorizate de guvern susțin sectorul locuințelor națiunii, de obicei prin cumpărarea de credite ipotecare pentru a injecta numerar pe piața ipotecară. Înregistrările proprietății arată că întreprinderile au fost implicate în împrumuturi către proprietarii de locuințe cu venituri mici, care apoi au dezbrăcat proprietățile protecțiilor la accesibilitate sau încearcă să facă acest lucru. Implicarea întreprinderilor apare în contradicție cu sprijinul declarat pentru locuințe accesibile. Purtătorii de cuvânt ai Fannie și Freddie nu au răspuns la cererile de comentarii.
Doi persoane din interiorul industriei au apărat procesul contractual calificat ca o modalitate de a combate deficitul de locuințe cu venituri medii. Aceasta este poziția lui Charlie Moline, CEO a Moline Investment Management, care a spus că a folosit mecanismul pentru a elimina protecțiile de accesibilitate din aproximativ 20 de proprietăți multifamiliale din Midwest.
În mod obișnuit, proprietățile de credit pentru impozitul cu venituri mici pentru locuințe sunt prea vechi și purtate pentru a fi transformate în unități de piață de înaltă calitate, a spus el. Însă, eliberați de venituri și limite de chirie, proprietățile pot deveni atrăgătoare pentru chiriașii cu venituri medii după unele renovări de bază. „Nimeni nu este deplasat de ceea ce facem”, a spus Moline, care susține că menține chiria crește moderată. „Scopul nostru este să extindem locuințele accesibile la mijlocul lipsă.”
Acest obiectiv ar fi de mare beneficiu pentru Lashunda Williams, un rezident al unui complex de apartamente cu venituri mici din Omaha, Nebraska, pe care Moline l-a achiziționat anul trecut și preia procesul de renunțare. Williams, în vârstă de 33 de ani, a spus că face 17 dolari pe oră ca custod la un depozit Amazon și plătește 899 de dolari pentru un apartament cu un dormitor. „Abia pot ține pasul cu chiria mea jumătate din timp”, a spus ea. Dacă ar crește, „ar trebui să mă mișc”.
Argumentul lui Moline a fost în mod similar nepăsător față de Rozen, fostul asistent al Senatului. “Concluzia este că proprietarul își crește veniturile din închiriere, iar chiriașii pe care programul a fost destinat să le servească își pierd chiriile accesibile”, a spus Rozen. „Și guvernul federal este profitat.”
Proponenții de locuințe accesibile au solicitat de mult timp abrogarea prevederilor contractuale calificate. Dar eforturile congresului de a face acest lucru au reușit, în parte din cauza lobby-ului de la dezvoltatori și firme de capital privat, cu interese în locuințele cu venituri mici, potrivit unui fost personal al Congresului implicat în efortul de abrogare.
Avocații au avut mai mult succes împingând reformele la nivel de stat. Majoritatea statelor stimulează acum sau solicită solicitanților creditelor privind impozitul pe locuințe cu venituri mici să renunțe la drepturile lor de renunțare, potrivit lui Moha Thakur de la National Housing Trust. Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană, Agenția Federală de Finanțe pentru Locuințe și Serviciul de Locuințe Rurale al Departamentului Agriculturii au propus, de asemenea, recent sau au adoptat politici pentru combaterea problemei. Aceasta include o cerință FHFA din 2023 ca Fannie Mae și Freddie Mac să nu mai investească în locuințe cu venituri mici eligibile pentru renunțările timpurii. Cu toate acestea, Fannie și Freddie pot încă să sprijine împrumuturi pentru astfel de proprietăți, ceea ce este mai frecvent modul în care sunt implicate, potrivit Rozen. (Freddie a spus că studiază problema.) Și având în vedere încercările de masă ale administrației Trump de a demola reglementările, în special cele adoptate în cadrul administrației Biden, nu este clar dacă noile inițiative politice vor supraviețui.
Modificările la nivel de stat au avut un impact, aducând numărul de apartamente pierdute anual prin renunțarea la aproximativ 10.000 pe an la 6.000 și 7.000. Cu toate acestea, fără acțiuni ale Congresului, lacunele rămâne pe cărți și o amenințare pentru chiriașii săraci. „Această lacună nu ar trebui să existe”, a spus Joy Noll, un chiriaș al proprietății din Arizona, care locuiește pe subvenții modeste pentru locuințe și dizabilitate. Dacă chiriile cresc în continuare, Noll se teme că va trebui să se mute: „A făcut imposibilă pentru cei care suntem venituri mici să rămână.”