2024 era de așteptat să fie un an de revenire pentru vânzările de case în California.
Odată cu scăderea inflației și Rezerva Federală gata să reducă treptat ratele dobânzilor, economiștii de la Asociația Agenților Imobiliari din California (CAR) au prezis că vânzările de locuințe vor crește cu aproape 23%, după ce au scăzut cu peste 24% în 2023.
Acum, cu doar două luni rămase în cursul anului, asociația recunoaște că a fost „păcălită” și și-a retrogradat prognoza pentru a doua oară, așteaptă acum doar o creștere de 7% de la an la an.
Între timp, prețurile caselor au continuat să crească. În octombrie, prețul mediu pentru o casă unifamilială din California a fost de 868.000 de dolari, în creștere cu aproximativ 3% față de un an mai devreme.
Problema, potrivit economistului șef al CAR, Jordan Levine, este că ratele ipotecare au rămas ridicate chiar dacă Rezerva Federală a redus de două ori rata fondurilor federale în acest an.
„Aveți o mulțime de oameni care au înțeles greșit că Fed controlează ratele dobânzilor ipotecare”, a spus Levine într-un podcast recent. „Fed controlează doar o parte a poveștii.”
Pentru cumpărătorii de case, a explicat Levine, piața obligațiunilor de trezorerie joacă un rol mai important.
În septembrie, Rezerva Federală a redus rata fondurilor federale cu jumătate de punct procentual, urmată de o altă reducere cu un sfert de punct la începutul lunii noiembrie, ducând rata la 4,75%. Cu toate acestea, odată cu sosirea acestor reduceri – așa cum era de așteptat – randamentul obligațiunilor de trezorerie a crescut semnificativ.
„Ați avut o mulțime de cumpărători care stăteau pe margine în timpul primăverii și verii, așteptând acele reduceri ale ratelor Fed”, a spus Levine. „Dar când am văzut că Fed ne-a dat de fapt un [50 basis point] reducerea ratei, ipoteca cu rată fixă pe 30 de ani a crescut efectiv.”
Pe măsură ce ratele ipotecare au crescut, vânzările de case au scăzut în mod natural.
Începând de luni, rata medie a ratei ipotecare fixe pe 30 de ani în SUA a fost de 6,78% – foarte departe de intervalul scăzut istoric de 2% observat în timpul pandemiei.
Privind în 2025, CAR estimează o creștere modestă cu 10% a vânzărilor de locuințe, sau aproximativ 304.000 de case, comparativ cu anul acesta. Se așteaptă că Fed va continua să reducă ratele, dar Levine avertizează că aceste reduceri s-ar putea să nu se traducă imediat în rate ipotecare semnificativ mai mici.
Prețurile, a spus el, probabil vor continua să crească din același motiv pe care îl fac de obicei în California: oferta nu a ținut pasul cu cererea.
„California este pe o tendință de 35 de ani de subconstrucții”, a spus Levine. „Accesibilitatea locuințelor, dreptul de proprietate și toate provocările asociate cu obținerea dreptului de proprietate sunt încă foarte în centrul atenției, chiar dacă aceste probleme economice imediate trec în fundal.”