Spuds este ceea ce agenții imobiliari numesc Declarația de divulgare a proprietății vânzătorului (SPDS). Este un document de mai multe pagini pe care vânzătorii le oferă de obicei informații despre casă și toate sistemele sale majore (de exemplu, aer condiționat, instalații sanitare, acoperiș etc.).
În Arizona, vânzătorilor li se cere să dezvăluie orice fapt important despre care au cunoștință cu privire la proprietate. SPDS este un formular creat de Arizona Association of REALTORS (AAR) pentru a standardiza modul în care vânzătorii dezvăluie fapte materiale despre proprietate.
Contractul standard de achiziție rezidențială AAR are o prevedere care cere vânzătorilor să furnizeze SPDS cumpărătorilor în termen de 5 zile de la acceptarea contractului. Cumpărătorii au până la sfârșitul perioadei de inspecție sau 5 zile de la primirea SPDS (oricare este mai târziu) pentru a notifica orice articole respinse dezvăluite în SPDS.
Contrar a ceea ce cred mulți oameni, SPDS nu este cerut de lege. Este doar o prevedere din Contractul standard de cumpărare a locuințelor AAR. Legea impune vânzătorilor să dezvăluie informații materiale. Vânzătorii o pot face în orice alt document pe care îl aleg.
Celălalt mit comun despre SPDS este că odată ce vânzătorul îl furnizează, nu mai are obligația de a dezvălui noi fapte materiale. Asta nu ar putea fi mai departe de adevăr. Obligația vânzătorului de a dezvălui rămâne pe toată perioada escrow. Dacă vânzătorul ia cunoștință de un fapt important care nu a fost dezvăluit inițial, el are obligația de a dezvălui și de a acorda cumpărătorului 5 zile pentru a revizui și a notifica articolele respinse. Acest lucru se realizează de obicei prin emiterea unui SPDS revizuit.
Mulți vânzători nu vor accepta contracte care le cer să furnizeze un SPDS și le vor cere cumpărătorilor să elimine prevederea din contract. Băncile care vând executări silite vor cere de obicei cumpărătorilor să renunțe la SPDS pe baza afirmației că banca are cunoștințe limitate despre proprietate. Un lucru important de reținut este că, chiar și atunci când se renunță la SPDS, vânzătorul are în continuare obligația de a dezvălui toate faptele materiale.
Agentul REALTOR ar trebui să examineze SPDS, importanța acestuia și implicațiile atunci când vânzătorii le cer cumpărătorilor să renunțe la SPDS. Cumpărătorii ar trebui să înțeleagă toate ramificațiile și să ia o decizie informată dacă sunt dispuși să renunțe la SPDS sau nu.
Și înainte de a încheia acest articol, aș vrea să vă las cu un gând. Dacă sunteți vânzător, v-aș încuraja cu tărie să pregătiți un SPDS atunci când puneți proprietatea pe piață. Puteți chiar să puneți documentul disponibil pentru potențialii cumpărători. Le va arăta că sunteți peste obligațiile dvs. și că, dacă decid să trimită o ofertă, nu veți provoca întârzieri în proces. Foarte puțini vânzători fac asta și de obicei are un impact atât de pozitiv asupra potențialilor cumpărători. Dacă faceți asta atunci când listați proprietatea, odată ce acceptați o ofertă, tot ce trebuie să faceți este să recitiți documentul și să vă asigurați că este încă valabil și actualizat. Solicitați agentului imobiliar să vă ajute să completați SPDS cât mai curând posibil.