Pe piața actuală a condominiilor din California, nu numai că vânzătorul ar trebui să pregătească unitatea pentru vânzare, dar vânzătorul ar trebui să fie pregătit cu anumite informații despre asociația de proprietari – înainte de listare. Știți ca vânzător câți proprietari locuiesc în asociație? Sunteți familiarizat cu Condițiile, Convențiile și Restricțiile (CC&R) ale asociației dvs.? Cum rămâne cu evaluările viitoare pentru lucrările de întreținere planificate pe zonele comune?
Ați muncit din greu pentru revopsirea unității, curățarea covoarelor și, eventual, modernizarea blaturilor din bucătărie și baie și sunteți gata să îi puneți pe cumpărători să arunce o privire. Atunci poate obțineți o ofertă de la un cumpărător motivat și entuziasmat și deschideți escrow și plănuiți să închideți în 30 de zile. Dar stai, te-ai gândit la alte probleme care ar putea afecta vânzarea ta?
De exemplu, știați că dacă aveți un procent de ocupare a proprietarului mai mic de 50% înseamnă că este posibil să aveți nevoie să obțineți o ofertă de la un cumpărător în numerar? Din nefericire, mulți proprietari de apartamente nu realizează că cu un număr mai mare de unități de închiriere vine o probabilitate mai mică de finanțare ipotecară a cumpărătorului. Multe surse de împrumut au criterii mai mari decât cele cerute de regulile de împrumut ale FNMA și pot necesita o ocupare de 70-75% a proprietarului înainte de a accepta împrumutul noului tău cumpărător. Pentru împrumuturile FHA este necesară cel puțin 50% ocupare a proprietarului (acest lucru se aplică numai dacă clădirea dvs. este aprobată FHA, de altfel). Într-o clădire de 32 de unități de exemplu, 16 chiriași vor fi prea mult. Ca să nu credeți altfel, această situație nu este nemaiauzită și de fapt există într-o zonă foarte luxoasă în care proprietarii nu vor să renunțe la unitățile lor după ce s-au mutat într-o casă unifamilială. A prezentat o mulțime de dificultăți acelor proprietari care doreau să vândă. Dacă așteptați până când sunteți în escrow pentru ca cumpărătorul/creditorul cumpărătorului să afle acest lucru, va fi pierdut mult timp și tranzacția poate ajunge să se anuleze. Nu ar fi înțelept să aduceți această problemă în fața Consiliului de Administrație, astfel încât membrii generali să poată revizui politica de gestionare a închirierii?
Proprietarii de proprietăți nu ar trebui să trăiască în uitare, permițând în același timp raportului de proprietari al asociației lor să scadă an de an. Acest lucru ar putea însemna diferența dintre vânzarea unei unități în timp ce aceasta are încă capitaluri proprii sau ca vânzare în lipsă de succes sau forțarea uneia la executare silită, deoarece proprietarul nu are altă cale de ieșire din situația lor, deoarece niciun creditor nu ar acorda finanțare și nici un cumpărător în numerar nu ar putea fi. găsite. O unitate blocată într-o asociație înseamnă o scădere a cotizațiilor de proprietar colectate și o posibilă creștere pentru membrii rămași, sau cel puțin o lipsă de contribuție la costurile normale de funcționare. În plus, valoarea de piață a tuturor unităților din acea asociație poate fi afectată dacă acum devine imposibil să obțineți finanțare sau dacă cumpărătorii în numerar aduc oferte „lowball” unui vânzător disperat. În mod obișnuit, certificarea HOA a unui creditor prezentată Consiliului sau administratorului de proprietate poate întreba câți proprietari, câți chiriași și câte unități vacante. Puteți evita timpul pierdut, contactând în prealabil Consiliul sau administratorul proprietății pentru a obține aceste informații.
Să presupunem că rata de ocupare a proprietarilor este încă în regulă, dar există proprietari delincvenți în clădire, posibil din cauza pierderii locului de muncă, sau unități aflate deja în executare silită. Știați că, dacă o asociație are peste 15% din proprietarii săi cu 30 de zile (sau mai mult) în întârziere în plățile asociației, creditorii probabil nu vor face un împrumut până când acest număr nu va scădea la mai puțin de 15%. Într-o clădire mai mică de 30 de unități, asta ar fi nevoie de doar 5 unități. Ce se întâmplă dacă acești proprietari sunt executări silite deținute de o bancă care nu plătește taxe până când unitatea nu se vinde, sau proprietari care și-au abandonat unitățile și nu sunt accesibile? Consiliul de administrație a sugerat un remediu pentru a ajuta vânzătorii actuali în stare bună? Acestea sunt informații pe care vânzătorul ar trebui să le analizeze înainte de a vă lista proprietatea. De ce să așteptați până când sunteți în escrow și apoi să aflați că creditorul nu va merge mai departe din cauza acestei probleme? Din nou, consiliul de administrație (eventual trezorierul) sau reprezentantul administratorului de proprietate ar trebui să vă poată furniza rapid aceste informații.
Acestea sunt două dintre cele mai mari probleme cu care se poate confrunta un vânzător, dar altele pot include dacă asociația dvs. are sau nu un studiu de rezervă – câți bani sunt rezervați în bugetul dvs. anual pentru rezerve? Ideal ar fi de aproximativ 10%. Asociația dvs. are CC&R-uri actualizate în ultimii 5 ani sau încă operați pe documentele dumneavoastră originale, care probabil sunt foarte depășite cu legile actuale? Care este politica privind animalele de companie în clădirea dvs.? Mulți cumpărători au animale de companie și vor trebui să știe în avans la ce să se aștepte, adică este posibil să nu fie acceptați doi câini, dar este permis un câine sub 35 lbs. Sunteți la curent cu vreun litigiu în cadrul asociației? Aceasta este o dezvăluire cerută vânzătorilor din California, în care creditorii au un interes direct în riscul de a împrumuta acolo, în funcție de problema particulară.
Într-o asociație de proprietari, conceptul de „binele mai mare” este foarte aproape de suprafață. Membrii unei HOA sunt legați împreună printr-o anumită umbrelă legală găsită în Codul civil din California, care nu există într-un cartier fără asociere. Locuința în condominiu a fost și este cu adevărat destinată proprietarilor care intenționează să locuiască acolo și s-ar putea să nu funcționeze bine pentru proprietarii absenți pe termen lung, deoarece acum, mai mult ca niciodată, transferul acestor unități este controlat pentru prima dată prin credit ipotecar. criterii.
Pentru mai multe informații imobiliare, vă rugăm să vizitați site-urile mele. Aș fi bucuros să răspund la orice întrebări referitoare la acest articol sau la vânzarea de apartamente în general.