În ultimii câțiva ani, a existat o tendință către o reducere completă a Abordării costurilor la valoarea în evaluarea rezidențială. Pentru locuințele ocupate de proprietar, singura tehnică este acum analiza comparativă a vânzărilor, care implică selectarea și compararea vânzărilor de proprietăți individuale cu o proprietate în cauză.
Mulți creditori și agenții guvernamentale nu mai necesită tehnica Abordării costurilor, chiar și în cazul construcțiilor noi sau aproape noi, iar evaluatorii sunt adesea instruiți să o omite complet sau să nu se bazeze pe rezultate. Atunci când un creditor cere ca Abordarea costurilor să fie finalizată, se pare că aceasta este doar pentru a putea fi determinată o sumă adecvată de asigurare pentru proprietar. Acesta este, desigur, ceva extrem de important atât pentru creditor, cât și pentru proprietar, dar nu ar trebui să fie singurul criteriu pentru utilizarea unei analize a costurilor-depreciere.
Cu ani în urmă, o abordare a costurilor a fost întotdeauna necesară pentru un raport de evaluare. Baza acestei abordări a fost principiul substituției, care susține că un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pentru o casă decât costul pentru achiziționarea unei locuințe de substituție la fel de dorit. În consecință, costul de reproducere sau de înlocuire nou al unei locuințe stabilește limita superioară posibilă a valorii, în special pentru o locuință folosită existentă. Așadar, această analiză a servit nu numai ca un mijloc suplimentar de estimare a valorii, ci și ca un guvernator al prețurilor fugitive ale caselor.
Abordarea costurilor a îndeplinit, de asemenea, o funcție importantă ca instrument educațional pentru evaluatori. Pentru a efectua această abordare, un evaluator trebuia să aibă cel puțin cunoștințe de lucru minime în domeniul construcțiilor rezidențiale și să observe cu atenție calitatea și starea diferitelor componente ale locuinței. Serviciile de date privind costurile, care există și astăzi, oferă informații actualizate continuu cu privire la diferitele costuri de construcție implicate de o locuință, iar unele sunt destul de precise.
Un serviciu publică un manual cu o mulțime de date și informații bune, complet cu descrieri și fotografii care ilustrează diferențele de calitate și aspect pentru diferite tipuri de locuințe, ceea ce este o modalitate excelentă pentru evaluatorii noi sau fără experiență de a se familiariza cu aceste caracteristici. În ultima vreme, am întâlnit rapoarte ale evaluatorilor relativ noi în care nu s-a făcut nicio abordare a costurilor și a fost dureros de evident că evaluatorul știa foarte puțin despre construcție sau cum să evalueze diferențele dintre subiectul lor și vânzările comparabile pe care le-au folosit în comparația vânzărilor. Analiză. Bănuiesc că avem o nouă generație de evaluatori care au această deficiență și acesta este un semn rău pentru viitor. Cei mai buni evaluatori știu ceva despre construcții și pot observa imediat diferențe între case în ceea ce privește nivelul lor de calitate. Această abilitate este, de asemenea, critică pentru examinatorul de evaluare.
Abordarea costurilor nu este lipsită de punctele sale slabe. Principala slăbiciune se află în estimarea deprecierii, fie ea de natură fizică, funcțională sau externă. Aceste lucruri sunt greu de estimat, dar din nou, evaluatorul care învață cum să facă acest lucru devine mai informat și mai competent, atât în metodele de comparare a costurilor, cât și a vânzărilor. O altă slăbiciune este în estimarea valorii terenului. Vânzările reale nu sunt adesea disponibile ca mijloc de a determina ce plătesc cumpărătorii pentru un lot similar și, prin urmare, extracția de piață (numită și extracție) este utilizată pentru a estima raportul dintre valoarea terenului și valoarea locuinței din vânzările pe piață a caselor deja construite. Efectuată necorespunzător, această tehnică este supusă unor erori grave. Regula generală pentru abordarea costurilor este că este cea mai precisă atunci când locuința nu este foarte veche și sunt disponibile vânzări de loturi similare din apropiere.
Sunt de părere că majoritatea executărilor silite implică locuințe relativ noi și că aici apar cele mai mari pierderi din credite. Cel puțin, așa este în piața mea locală, care a avut întotdeauna o mulțime de construcții noi. Există multe motive pentru executări silite, dar cu siguranță unul este upgrade-urile.
Constructorii oferă de obicei diverse modele de case la prețuri „de bază” și oferă upgrade atât pentru casă, cât și pentru lot. Cumpărătorii pot alege dintr-o mare varietate de opțiuni pentru a îmbunătăți locuința și pot alege loturi care au dimensiuni diferite sau care au mai mulți copaci sau alte aspecte dezirabile. Acest lucru este grozav pentru cumpărător, dar poate deveni un coșmar pentru creditor atunci când are loc o executare silită, deoarece atât de multe dintre aceste upgrade-uri frumoase nu își păstrează valoarea în vânzările ulterioare de executare silită și adesea nu își păstrează valoarea, deoarece proprietarul în dificultate încearcă cu disperare să vândă. locuința pentru a evita executarea silită.
Proprietarul descoperă că sunt „cu susul în jos”, ceea ce înseamnă că casa nu poate fi vândută la fel de mult ca suma ipotecară, mai ales atunci când avansul inițial a fost foarte mic sau când costurile de finanțare au fost incluse (reluate în) ipoteca, necesitând o creștere a pretul de vanzare. O altă problemă este costul de upgrade umflat, în cazul în care unii constructori măresc prețurile upgrade-urilor cu mult peste prețurile normale pe care consumatorii le plătesc la magazinele de vânzare cu amănuntul, chiar și cu instalarea adăugată. Acest lucru este asemănător cu ceea ce fac mulți contractori de service (instalatori, mecanici auto etc.) pentru că doresc să facă profit atât pe „piese”, cât și pe manopera. Problema apare atunci când marcajul este excesiv.
Este puține lucruri pe care un evaluator poate face cu privire la upgrade-uri atunci când se poate demonstra că cumpărătorii fac adesea upgrade-uri selectate cu noua lor casă achiziționată. În absența unor revânzări curente sau executări silite cu care să se compare, nu este posibilă estimarea valorii de revânzare a upgrade-urilor, iar valorile sunt estimate la o dată dată, nu la viitoare.
Abordarea costurilor a servit mult timp drept bază rezonabilă pentru efectuarea de ajustări la vânzările de pe piață în Analiza de comparație a vânzărilor pentru articole individuale. Dacă o casă avea nevoie de un acoperiș nou, evaluatorul avea o sursă la îndemână pentru a determina costul pentru acesta. La fel și pentru electrocasnice, echipamente HVAC, garaj și altele asemenea. Eliminarea abordării costurilor și a datelor bune care vin odată cu aceasta îi obligă pe prea mulți evaluatori să fie nevoiți să ghicească aceste tipuri de ajustări, iar rezultatele pot varia foarte mult de la un evaluator la altul.
Cu mult timp în urmă, casele erau evaluate doar după o abordare a costurilor. Analiza comparativă a vânzărilor (cunoscută anterior ca abordarea pieței) a venit mai târziu. Nu cred că este o coincidență faptul că ratele de executare a pieței și falimentele personale cauzate de sume neaccesibile ale creditelor ipotecare și de prețurile evazute ale caselor par să fi crescut atât de mult în ultimii ani, în timp ce utilizarea Abordării costurilor a scăzut în același timp. Nu cred că este o coincidență faptul că scăderea accentului pus pe cost minus depreciere a început cam în același timp în care intrările uriașe de capital pe piață au încurajat orice tip de schemă ușoară de creditare, care a permis atâtor oameni să cumpere locu
ințe pe care nu le-ar putea. de fapt, și asta a afectat grav nu numai economia SUA, ci întreaga lume. Munții de bani de împrumutat tind să împingă precauția în lateral.
Cred că analiza de comparație a vânzărilor este cu siguranță o tehnică bună de evaluare, dar dezavantajul este că există prea multe modalități inteligente pentru participanții de pe piață de a introduce costuri ascunse, taxe și chiar fraudă în contractele de vânzare, care își fac loc în tăcere în datele pieței. servicii și asupra rapoartelor de evaluare. Același lucru poate fi valabil și pentru costurile neascunse, cum ar fi comisioanele de reducere a împrumutului plătite de vânzător și alte sume plătite pentru costurile de închidere ale cumpărătorului. Cel puțin, o abordare precisă a costurilor servește ca o verificare utilă a rezultatelor chiar și celei mai amănunțite și detaliate analize de comparație a vânzărilor, în care evaluatorul caută și analizează cu atenție astfel de lucruri. Lucruri nedorite se pot întâmpla și se întâmplă în domeniul imobiliar, iar unele pot scăpa chiar și de cea mai bună analiză comparativă a vânzărilor, deoarece se întâmplă în liniște și treptat.
Un exemplu în acest sens este ceea ce eu numesc combinarea prețului de închidere. Un agent imobiliar oferă vânzătorului o analiză a prețurilor în care agentul a găsit 20 de vânzări recente de case similare în zonă și a făcut o medie a prețurilor pentru a ajunge la o cifră pe care el sau ea consideră că este corectă pentru locuință. Casa este apoi comercializată la acel preț. Vine și un cumpărător (poate dintr-o piață cu costuri mai mari) care nu are numerar, are nevoie de asistență cu costurile de închidere și face o ofertă la prețul cerut sau foarte aproape. Vânzătorul contează cu o ofertă în care adaugă la preț suma de asistență cerută de cumpărător.
Dar dacă acest tip de asistență se dovedește a fi normal pentru zonă și se reflectă deja în prețurile de vânzare ale acelor 20 de locuințe folosite pentru a stabili prețul cerut de la început? Noua vânzare se închide la prețul ajustat în sus și este apoi folosită ca „complet” de către alți agenți și de către evaluatori, iar procesul continuă cu fiecare apariție repetată a cumpărătorului nevoiaș, determinând creșterea prețurilor caselor, scăderea accesibilității, creând mai mulți nevoiași. cumpărători și punând în mișcare un efect de bulgăre de zăpadă în care prețurile vor crește în cele din urmă până la punctul în care depășesc chiar și costul nou. Acest lucru nu este diferit de dobânda compusă din contul dvs. de economii. În timp, echilibrul tău crește din ce în ce mai repede. Combinați acest lucru cu alte tendințe inflaționiste ale pieței și veți obține o bulă urâtă care într-o zi va izbucni în pericolul tuturor… din nou.
Evident, acest lucru ar putea fi evitat de agenți de vânzări competenți, care înțeleg că acele 20 de vânzări includ deja costuri mari ale vânzătorului și își informează clienții despre acest lucru, dar mulți nu o fac și există un stimulent integrat pentru a împinge prețurile cât mai mari posibil în rândul persoanelor care lucrează la comision. O abordare precisă a costurilor ar tinde să surprindă această anomalie imediat sau cel puțin să-și reducă efectele în continuare în vânzările viitoare, deoarece atunci când prețurile caselor încep să depășească ceea ce ar costa construirea unei case de înlocuire la fel de dorite, nou-nouță, evaluatorul competent știe că ceva este greșit și că trebuie să cerceteze mai profund datele de pe piață.
O abordare a costurilor este, de asemenea, un detector excelent de minciuni pentru evaluările frauduloase. Dacă un evaluator a inclus o abordare a costurilor și utilizează o sursă de cost cunoscută sau un manual pe care alții îl pot abona sau vizualiza, atunci costurile estimate afișate în evaluare pot fi reproduse din aceeași sursă de către cineva care examinează raportul. Deci, dacă evaluatorul a înțeles costul, acesta poate fi detectat pur și simplu prin examinarea sursei de cost și a parametrilor descriși de evaluator. Mai mult, chiar dacă evaluatorul a arătat costurile corecte, evaluarea umflată în mod fraudulos va prezenta o valoare umflată a terenului în abordarea prin cost, cu puțin sau deloc susținere în ceea ce privește de unde provine estimarea valorii terenului sau de ce este atât de mare. În evaluările frauduloase, abordarea costurilor este „conectată” cu numere care să se potrivească cu analiza comparativă a vânzărilor. Asta pentru că o abordare onestă a costurilor ar fi indicat o valoare semnificativ mai mică pentru locuință.
Există și alte exemple despre modul în care abordarea prin costuri ar putea elimina sau reduce prețurile fugitive ale caselor și chiar ar putea detecta frauda. Consider că este o greșeală prostească să îndepărtezi sau să încurajezi neutilizarea oricărui tip de analiză sau instrument de la evaluatori care are o bază în datele de piață. Un analist din orice domeniu de studiu ar trebui să fie dispus și capabil să folosească cât mai multe moduri posibil de a analiza o problemă. Concentrarea pe o singură metodă încurajează vederea în tunel. Eu zic să readuceți Abordarea costurilor și să lăsați evaluatorii să decidă cât de utilă sau exactă este aceasta, de la caz la caz. Nu este soluția finală, dar este un instrument valoros și util.