Majoritatea instanțelor de stat, inclusiv Curtea Supremă din Nevada, recunosc și pun în aplicare integritatea clauzelor „timpul este esențial”. Curtea Supremă din Nevada recunoaște că, conform dreptului comun, o licitație de bani, pe care o parte este obligată să o plătească la un anumit moment și loc, trebuie făcută în ziua fixată pentru plată și nu ulterior, iar scutirea împotriva confiscării nu va fi acordat în cazul în care timpul de executare este esențial prin termenii expresi ai contractului, cu precizarea: „[a] Curtea de echitate nu are mai mult drept decât o instanță de judecată de a renunța la o stipulare expresă a părților cu privire la timp în contracte de această natură.” Într-un caz, Curtea Supremă din Nevada a salvat cumpărătorul nerespectat de confiscarea dură a executării silite. din „acordul de cumpărare în rate” prin care cumpărătorul în rate (proprietarul echitabil) nu plătea doar 63,75 USD în plăți de impozite și dobânzi, iar vânzătorul încercase să blocheze interesul echitabil al cumpărătorului, în temeiul unei proceduri dure și inechitabile. clauza de confiscare.De multe ori, instanța va salva cumpărătorul nerespectat, așa cum a procedat în multe cazuri de tip „conversie echitabilă” care apar în cadrul contractelor de cumpărare în rate, pentru a evita confiscări dure și nedrepte.
Cazurile de „conversie echitabilă” sunt acelea în care cumpărătorul achiziționează proprietăți în rate „contract pentru act”. În astfel de cazuri, chiar dacă actul și „titlul legal” nu pot fi livrate până la efectuarea tuturor plăților, „titlul echitabil” este deținut de cumpărător între timp. Într-un contract adesea citat de cumpărare a unui act, Curtea Supremă din Nevada a salvat cumpărătorul de la confiscarea totală a proprietății, permițându-i cumpărătorului un timp rezonabil pentru vindecare, în ciuda clauzei de timp care este esențială, deoarece nerespectarea a fost minoră în comparație. la decăderea substanţială care s-ar fi produs dacă instanţa nu ar fi salvat cumpărătorul în capitaluri proprii. În Slobe, cumpărătorului în rate i s-a acordat un termen rezonabil pentru a remedia o neplată de 8.320,28 USD în lumina investiției substanțiale de 90.000 USD în motelul în litigiu. Instanțele au fost dispuse să salveze cumpărătorii de confiscări dure atunci când aceștia au preluat posesia legală, pașnică și au îmbunătățit proprietatea și/sau au făcut plăți substanțiale pentru aceasta. Cu toate acestea, în cazurile de conversie neechitabilă, instanțele nu au fost atât de dispuse să salveze și vor cere respectarea strictă a prevederii „timpul este esențial”. Curtea Supremă din Nevada a decis că, [t]Regula este bine stabilită că, pentru ca un cumpărător să dea în judecată cu succes un vânzător pentru despăgubiri pentru încălcarea unui contract de vânzare a terenului, cumpărătorul trebuie să demonstreze că a îndeplinit toate condițiile suspensive sau concurente sau că această prestare a fost scuzată. .
Chiar și deciziile curții de apel ale statelor înconjurătoare susțin, în mod identic cu jurisprudența din Nevada, că un vânzător de proprietăți imobiliare, în temeiul unui acord de cumpărare de bunuri imobiliare, este justificat să anuleze escrow dacă cumpărătorul nu a îndeplinit o parte semnificativă a contractului care este o condiție concurentă sau precedentă obligațiilor vânzătorului de a îndeplini. Într-un caz, cumpărătorul de bunuri imobiliare și-a oferit prestația cu trei ore peste timpul specificat pentru executare. Instanța de apel a hotărât că achizitorul a încălcat și nu avea dreptul la prestație specifică, deoarece clauza „timpul este esențial” și limbajul simplu cuprinse în acel contract de cumpărare au făcut ca contractul să expire cu exact trei ore înainte de executarea oferită.
S-a reținut că, în cazul în care niciuna dintre părți nu depune oferta până la data stabilită pentru închidere în temeiul unui contract care prevede timp este esențial, obligațiile ambelor părți sunt îndeplinite prin trecerea acestei date.
În cazul în care acordul de escrow specifică o perioadă determinată de executare, executarea trebuie efectuată în termenul limită al acordului, iar agentul escrow nu are puterea de a emite un act ulterior. Este bine stabilit că executarea trebuie făcută în termenul limită al acordului de escrow.
Curtea Supremă din Nevada a susținut recent că „această instanță nu va rescrie contractul părților și va cere respectarea strictă a prevederii „timpul este esențial”.
Astfel, agenții imobiliari, avocații și cumpărătorii au grijă: clauza „timpul este esențial” este încă vie și bine în Nevada și statele din jur. Majoritatea instanțelor se vor baza pe această clauză și pe precedentele de lungă durată pentru a refuza orice ajutor unui cumpărător întârziat, pe baza principiului legal solid conform căruia un contract de cumpărare expiră prin propriile sale condiții și nu va fi rescris sau prelungit de către instanță. Excepția de la regulă se aplică pentru a preveni o confiscare dură, inechitabilă, în cazul în care un cumpărător cu contract în rate în rate este salvat de la o confiscare dură care nu ar fi justificată de o încălcare relativ minoră care ar putea fi remediată într-un termen rezonabil. În astfel de cazuri, legile echității vor interveni pentru a promova corectitudinea și pentru a evita decăderile dure și inechitabile care altfel ar rezulta printr-o aplicare strictă a clauzelor „timpul este esențial”. În astfel de cazuri, instanțele au favorizat o acțiune în despăgubire față de decăderea completă a unui interes echitabil substanțial.
Copyright 2008. Toate drepturile rezervate. www.HugginsLaw.com