Literele NOI reprezintă Notice of Interest sau uneori numite incorect Memorandum of Contract sau MOC. De regulă, este un document de o pagină care prevede că persoana care depune documentul spre înregistrare la Oficiul Județean are un interes echitabil într-o proprietate din cauza unui contract de cumpărare și vânzare semnat.
NOI este cel mai frecvent folosit atunci când un investitor semnează un contract de cumpărare și vânzare cu un proprietar/vânzător și dorește să arate oricui încearcă să facă o altă ofertă asupra proprietății că are un interes legal în proprietate. Acesta este cazul în care altcineva, de obicei un alt investitor, vine și oferă proprietarului un preț mai mare.
Practica investitorilor de a licita proprietăți după ce sunt sub contract devine din ce în ce mai comună pe piețele aflate în dificultate, dar se întâmplă chiar și pe piețele normale. Investitorii care fac în mod regulat declarații către proprietarii de case, cum ar fi: „Obțineți cea mai mare ofertă de la acei tipi și sunați-mă înapoi, vă voi da mai mulți bani decât oricare dintre ei – trebuie doar să văd asta în scris”. Partea urâtă a acestei declarații este termenul „în scris”, deoarece de obicei înseamnă că un contract trebuia semnat de proprietar.
Deși nu pot învinovăți proprietarul casei că dorește mai mulți bani, ceea ce am văzut că se întâmplă cel mai des este un investitor cu pălărie neagră care încearcă să fure afacerea, ajunge de fapt la masa de închidere și renegociază prețul sub nivelul el. oferise inițial vânzătorului de încredere. De unde știu? Am fost de partea cealaltă a ofertelor lui și a trebuit să lupt pentru a-mi păstra vânzătorii.
Deci, ocazional, trebuie să luptăm pentru închiderile noastre și am tratat acest lucru în alte articole despre cum să facem acest lucru. Partea ironică este că este o infracțiune să „induci” pe cineva să semneze un contract atunci când un alt contract este în vigoare. Procuratura Generală va prelua aceste cazuri dacă prezentați dovezi și vânzătorul cooperează – ceea ce este de obicei cazul când proprietarul este amenințat cu un proces sau executare silită.
Deci, atunci când semnăm un contract cu un vânzător, aproape întotdeauna înregistrăm un NOI în evidența publică, care este efectiv un drept de drept împotriva proprietății. Vreau să repet acest lucru pentru că subtilitățile acestui „garant” sunt foarte extinse. Acest NOI trebuie acum eliberat ca drept de garanție asupra proprietății înainte ca titlul să poată fi transferat, cu excepția cazului în care există o acțiune de executare silită pentru a-l stinge sau deținătorul garanției (investitorul/cumpărătorul inițial) începe o acțiune de executare silită pentru a lua proprietatea. Dacă acest lucru sună dur, este doar o soluție la o problemă în care o parte la un contract nu își va reține finalul termenilor contractuali – la fel cum o face un creditor unui proprietar de locuință.
NOI nu trebuie să fie semnat de proprietar/vânzător, astfel încât oricine poate pune un NOI pe proprietatea oricui. Nu uitați, de obicei există un semn în biroul grefierului care spune ceva în sensul că „Dacă introduceți un drept de garanție care nu este valabil, este o infracțiune”, așa că gândiți-vă de două ori la ceea ce faceți înainte de a o face – nu nu o faci cu furie sau te-ar putea costa mult în onorariile avocatului.
Acestea fiind spuse, instanțele și, uneori, grefierul de înregistrare tratează NOI-urile ca socri indisciplinați. Le tolerează probabil pentru taxe, dar nu le plac prea mult din cauza problemelor istorice cu vânzătorul care nu știe că aceste garanții au fost depuse. Multe contracte imobiliare standard interzic în mod specific depunerea unei notificări de interes care să fie înregistrată în evidența publică. Această interdicție poate fi depășită prin încălcarea acestei clauze aferente acesteia și pentru a-i parafa atât vânzătorul, cât și cumpărătorul, sau adăugând o clauză sau un act adițional la contractul dumneavoastră.
Odată ce un NOI este depus în evidența publică, data viitoare când titlul asupra proprietății este transferat, agentul de titlu va trebui să semneze o eliberare de garanție pentru NOI pentru a scrie o politică de titlu asupra proprietății sau a o nota ca „ excepție” din poliță. Dacă NOI nu este stins printr-o eliberare de garanție, titlul a fost „întunecat” și trebuie să fie șters și este posibil ca transferul către un nou cumpărător să nu aibă loc în mod corespunzător.
Aici intri pentru a elibera garanția și, de obicei, se întâmplă atunci când te aștepți mai puțin – chiar înainte de a plănui să te închizi! Uneori, proprietarul va suna când primește o copie a NOI înregistrată de la biroul grefierului și nu se aștepta la asta – oricum, vânzătorul încearcă să renunțe la tranzacție. Uneori, vânzătorul s-a răzgândit dintr-un motiv întemeiat, cel mai adesea nu este.
Aveți câteva opțiuni atunci când NOI-ul „locește ventilatorul”, ca să spunem așa:
1.) Eliberați NOI utilizând un document de eliberare a garanției și fiți plătit pentru a elibera garanția
2.) Claxonați și luptați cu vânzătorul să vină la închidere sau să fie plătit pentru a elibera garanția.
În rezumat, alegerea dvs. este personală și este determinată de potențialul profit pierdut în tranzacție, de motivul real al proprietarului/vânzătorului de a nu vrea să vândă, cât de mult puteți fi plătit pentru o eliberare a dreptului de garanție și dispoziția dvs. în acea zi. În ultimă analiză, alegerea vă aparține de a forța vânzătorul să vină să închidă sau să elibereze garanția.